+ 421 911 174 666

Čo by mala obsahovať kvalitná rezervačná zmluva?

Čo by mala obsahovať kvalitná rezervačná zmluva?

            Máte vážny záujem o určitú nehnuteľnosť a chcete zaistiť, aby predávajúci danú nehnuteľnosť ďalej neponúkal iným záujemcom? Riešením pre Vás môže byť uzavretie rezervačnej zmluvy. Čo by mala obsahovať kvalitná rezervačná zmluva a na čo si pri jej uzavretí dať pozor?

Čo je rezervačná zmluva?

            Uzavretie rezervačnej zmluvy je čoraz častejším postupom pri kúpe nehnuteľnosti. Rezervačná zmluva predstavuje akýsi prvý právny krok, ktorý kupujúci urobí v prípade, že má vážny záujem a úmysel kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť a chce zaistiť, aby predávajúci, resp. realitná kancelária nehnuteľnosť ďalej neponúkala iným záujemcom. V rezervačnej zmluve vystupujú zmluvné strany, ktorými sú spravidla sprostredkovateľ a záujemca, pričom sprostredkovateľom vo väčšine prípadoch býva realitná kancelária. Hoci rezervačná zmluva nie je definitívnym záväzkom ku kúpe nehnuteľnosti, pokiaľ sa kupujúci s jej uzavretím uponáhľa, môže mu spôsobiť nemalé problémy. Takýmto problémom môže byť predovšetkým prepadnutie rezervačnej zálohy, ktorá býva vo väčšine prípadoch pomerne vysoká.

            Pri uzavretí rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť sa zmluvné strany dohodnú na poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľnosti za určitých podmienok, ktoré by mali byť bližšie špecifikované priamo v rezervačnej zmluve. Podstatou rezervačnej zmluvy je, že si kupujúci nehnuteľnosť o ktorú má vážny záujem „rezervuje“ a predávajúci, prípadne realitná kancelária danú nehnuteľnosť nebude ďalej ponúkať na predaj.

Aký je predmet rezervačnej zmluvy?

            Prvým podstatným krokom pri uzavretí rezervačnej zmluvy je vymedzenie predmetu zmluvy. Predmetom rezervačnej zmluvy je záväzok záujemcu, že má skutočný a vážny úmysel kúpiť nehnuteľnosť. Daná nehnuteľnosť by mala byť v rezervačnej zmluve presne špecifikovaná. Pokiaľ je nehnuteľnosťou napríklad byt, je vhodné uviesť nasledujúce náležitosti:

 - číslo bytu,

 - poschodie na ktorom sa byt nachádza,

 - číslo vchodu,

 - súpisné číslo bytového domu,

 - číslo parcely na ktorej je bytový dom postavený spolu s výmerou,

 - vlastnícky podiel,

 - číslo listu vlastníctva a katastrálne územie, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.

V prípade, že k nehnuteľnosti prislúcha aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach, prípadne spoluvlastnícky podiel k pozemku, je opätovne vhodné uviesť túto skutočnosť v rezervačnej zmluve. Už priamo v rezervačnej zmluve sa uvádza aj kúpna cena nehnuteľnosti.

Činnosť sprostredkovateľa

            Záväzku záujemcu, že má skutočný a vážny úmysel kúpiť nehnuteľnosť, zodpovedá záväzok sprostredkovateľa, že po dobu rezervácie nehnuteľnosti bude vyvíjať činnosť, ktorá smeruje k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu o prevode vyšpecifikovanej nehnuteľnosti za kúpnu cenu, na základe ktorej vlastník nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť záujemcovi. Činnosť, ktorú bude sprostredkovateľ vyvíjať je možné v zmluve bližšie špecifikovať napríklad nasledovne:

 - sprostredkovateľ nehnuteľnosť nebude ponúkať tretím osobám,

 - sprostredkovateľ oboznámi vlastníka nehnuteľnosti so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľnosti

 - sprostredkovateľ pripraví znenia zmluvnej dokumentácie, ktorá je pri kúpe nehnuteľnosti potrebná.

Rezervačná záloha

            Nemenej dôležitým krokom pri uzavretí rezervačnej zmluvy je uvedenie rezervačnej zálohy a uvedenie podmienok, za ktorých bude rezervačný poplatok vrátený záujemcovi alebo naopak uvedenie podmienok, za ktorých sa rezervačný poplatok záujemcovi nevracia a prepadne v prospech sprostredkovateľa. Nakoľko je výška rezervačného poplatku pomerne vysoká, je vhodné byť pri určovaní podmienok jeho vrátenia/nevrátenia mimoriadne opatrný.

Ako neprísť o rezervačnú zálohu?

            Ako dôvod, kedy sa rezervačná záloha záujemcovi nevráti a použije sa napríklad ako náhrada nákladov, ktoré sprostredkovateľovi v súvislosti s rezerváciou nehnuteľnosti vzniknú je možné uviesť, že kúpna zmluva je neplatná z dôvodu na strane záujemcu. Ďalšími dôvodmi môžu byť:

- záujemca alebo vlastník nehnuteľnosti odstúpi od kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu,

- nedôjde do uplynutia doby rezervácie k podpisu kúpnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti z dôvodu na strane záujemcu,

- záujemca nezloží alebo neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny na bankový účet vlastníka.

            Z pohľadu záujemcu je dôležité vymedzenie dôvodov, kedy môže od rezervačnej zmluvy odstúpiť a rezervačná záloha mu bude vrátená. Dôvody, pri ktorých je možné vrátiť rezervačnú zálohu záujemcovi, môžu vzniknúť buď na strane sprostredkovateľa, alebo na strane vlastníka nehnuteľnosti. Dôvody, ktoré môžu vzniknúť na strane sprostredkovateľa spočívajú najmä v porušení jeho povinností, na ktoré sa zmluvne zaviazal. Ako sme vyššie uvádzali, v rezervačnej zmluve je možné uviesť aj dôvody, ktoré vzniknú na strane vlastníka nehnuteľnosti a v ich dôsledku sa rezervačná záloha vráti záujemcovi. Môže ísť napríklad o odmietnutie vlastníka nehnuteľnosti podpísať kúpnu zmluvu napriek tomu, že záujemca je schopný okamžitej platby či predmet zmluvy nebude možné previesť na záujemcu pre prekážku, ktorá vznikla na strane vlastníka nehnuteľnosti. V rezervačnej zmluve je však možné vymedziť aj iné dôvody, pre ktoré sa rezervačná záloha vráti záujemcovi.

Aké termíny by mala obsahovať rezervačná zmluva?

            V rezervačnej zmluve by mali byť tiež dohodnuté dva druhy termínov, a to doba trvania rezervačnej zmluvy a dátum uvoľnenia nehnuteľnosti. Čo sa týka trvania doby rezervácie, pri uzavretí rezervačnej zmluvy a dohodnutí doby rezervácie nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či má záujemca na kúpu nehnuteľnosti hotovosť alebo bude vybavovať hypotekárny úver. V prípade hypotekárneho úveru je vhodné nastaviť dobu rezervácie nehnuteľnosti tak, aby sa počítalo aj s prípadnými komplikáciami, ktoré sa pri vybavovaní hypotéky môžu vyskytnúť. Druhým termínom, ktorý by mal byť v rezervačnej zmluve dohodnutý, je dátum uvoľnenia nehnuteľnosti, teda do kedy bude nehnuteľnosť uvoľnená pre kupujúceho.

            Naša stránka www.ezmluva.sk Vám ponúka veľké množstvo voľne dostupných zmlúv zadarmo, okrem iných aj rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť. Pokiaľ však chcete mať istotu, že Vaša rezervačná zmluva bude pripravená na mieru pre Vás a bude chrániť Vaše práva, neváhajte sa na nás obrátiť. Rezervačnú zmluvu Vám pripraví odborník podľa Vašich individuálnych požiadaviek.

Newsletter

Prihláste sa do nášho newslettera a dostávajte novinky pravidelne.